Hvis de 200 boliger i det gamle Ærøskøbing, der bruges som fritidshuse, skal ændre status til helårshuse skal de efter Byggeloven gennemgå en total energirenovering, da det er en anvendelses-ændring. Men Social- og Boligstyrelsen udtaler, at der er en kattelem for at undgå det.
Ærø Dagblad har spurgt Social- og Boligstyrelsen om fritidshuse i Ærøskøbing, som kommunen eventuelt vil have konverteret til helårsboliger, skal:
* Leve op til Bygningsreglements skærpede krav for helårsboliger. Det vil betyde op til 40 cm isolering af vægge og udskiftning af vinduer.
ELLER
* Om det kun er administrativt husene bliver til helårsboliger. Altså ikke krav om ombygninger, men "blot" et helårsstempel på papir.
Krav, men
Bolig- og Planstyrelsens skriver:
* Hvis et hus ændrer status fra fritidshus til helårsbolig, så skal det bygges om så det lever op til blandt andet energikravene i det nye Bygningsreglement, BR18 (Læs: Enorme ombygninger med kraftig indvendig isolering, nye vinduer osv).
MEN.
* Hvis et hus har skiftet status frem og tilbage mellem helårs- og fritidsbolig og tilbage igen, så er det kommunen der beslutter om der skal stilles krav om omfattende energirenoveringer. Se brev i bunden af artikel.
Tilbage til kommunalbestyrelsen
Med Bolig- og Planstyrelsens vurdering og Ærø kommunes advokat-notat om fritids-helårsbolig-sagen i Ærøskøbing falder det hele tilbage til en politisk stillingtagen i kommunalbestyrelsen.
Problematikken er, at halvdelen af husene i det gamle Ærøskøbing anvendes som fritidshuse - det gælder for 1/3 af husene i det gamle Marstal. Der i kommunalbestyrelsen et stort flertal for at der skal være helårspligt i Ærøskøbing.
MEN.
I utallige år, mens det gik skidt for Ærø, har det i praksis, og nogle gange også med venlige skriv fra kommunen, været accepteret, at husene i Ærøskøbing blev brugt eller købt som fritidshuse.
Det ændrer sig da kommunalbestyrelsesmedlemmerne Jens Weiss og Karin Thumilaire anmelder en lang række husejere for fritidsbrug. Og en kommune har pligt til at gribe ind når det får en anmeldelse.
Siden har sagen bølget frem og tilbage, som oftest på et følelsesmæssigt grundlag fremfor et juridisk, lovgivningsmæssigt grundlag. I januar besluttede kommunalbestyrelsen at der skulle "slås en streg i sandet", så dem der nu har fritidsbrug får tilladelse til den brug fortsat, men at der iøvrigt fremadrettet bliver krav om helårs-anvendelse.
Udfordringer og løsninger
Der er flere udfordringer og løsninger:
* I lokalplanen fra 2016 for det gamle Ærøskøbing er der ved en fejl skrevet, at byen kun må bruges til erhverv. Eksisterende boliger er dog tilladte, men ÆNDRINGER er ikke tilladt, fx fra fritidsbrug til helårsbrug. Eller boligbyggeri, men gerne erhvervsbyggeri. Så der skal vedtages et tillæg til lokalplanen for at boligforandringer bliver muligt.
* Give flexboligtilladelse, altså tilladelse til at et helårshus kan bruges som fritidsbolig. Den tilladelse kan enten gælde den nuværende ejer, eller huset (så det kan sælges med flexboligstatus (Læs: Fritidshus)), eller der kan gives en periode-tilladelse i fx 10 eller 20 år. Der er her en gråzone om fejlen i lokalplanen også forhindrer denne model lige nu.
* Krav om alt fritidsbrug ophører, så der bliver helårspligt på alle helårshuse. Det vil betyde, at der skal sendes påbud til ejerne om, at de skal stoppe med at anvende huset (til fritidsbrug), og i stedet flytte til Ærøskøbing. Det er ikke tilladt blot at flytte folkeregister-adresse.
* Ændring fra fritidshus til helårshus vil i udgangspunktet kræve, at teknisk forvaltning stiller krav om omfattende energiisoleringer - mange steder vil det give for lave loftshøjder når der lægges indvendig isolering. Det vil give store omkostninger, ikke mindst til de mange fredede huse, hvor tilladelser pt. kan trække ud i årevis. Ved anvendelsesændring skal en husejer leve op til det det skrappe bygningsreglement BR18. Men kan altså droppes hvis kommunen vil.
* Streg i sandet vil være mulig. Det kan ske ved at vedtage den samme formulering som er vedtaget i 2023 for den gamle bydel i Rudkøbing på Langeland, som ikke har mødt modstand fra statens forskellige styrelser. Men efterfølgende skal kommunen give de enkelte husejere tilladelse, og her kommer igen skøn, venner, familie, oprindelige Ærø-boere osv osv ind og kan blive en rimelig eller urimelig kampplads.
Alle 4 løsninger er mulige, så i sidste ende er det kommunalbestyrelsen der skal vedtage hvilken model de ønsker.
Brevet
Her er brevet fra styrelsen i sin fulde længde, bemærk især det sidste afsnit:
Indledningsvist skal det bemærkes, at Social- og Boligstyrelsen ikke forholder sig til konkrete sager, men alene kan udtale sig generelt og vejledende om emner inden for byggelovgivningen. Det er kommunalbestyrelsen, der er bygningsmyndighed, og det er derfor alene dem, der kan træffe afgørelse i konkrete sager. Det vil derfor også være dem, som kan svare på spørgsmålet i forhold til den konkrete sag.
Dertil skal det endvidere bemærkes, at byggeloven, herunder bygningsreglementet alene skelner mellem helårsbeboelse og beboelse i sommerhuse, campinghytter og lignende ferieboliger. Hvorvidt fritidsboligen er kategoriseret som feriebolig eller helårsbeboelse i det konkrete tilfælde, vil også være et spørgsmål til kommunen.
Styrelsen kan dog oplyse, at:
Byggeloven, herunder bygningsreglementet finder anvendelse ved ændringer i benyttelse af bebyggelse, som er væsentlige i forhold til byggeloven eller bygningsreglementet (jf. byggelovens § 2, stk. 1, litra c og BR18 § 2, nr. 4).
Denne bestemmelse omfatter ændringer af anvendelse, uanset om selve anvendelsesændringen medfører, at der foretages fysiske eller bygningsmæssige forandringer.
For eksempel hvis anvendelsen ændre sig fra bolig til erhverv eller fra sommerhus til helårsbolig og lignende. Det betyder helt konkret, at når der sker en væsentlig ændret anvendelse af en ejendom, så kræver det byggetilladelse.
Hvis kommunen vurderer, at der er tale om en væsentlig anvendelsesændring af en bygning, så skal bygningen leve op til de nye og skærpede krav, der er relevante i forhold til den nye anvendelse af bebyggelsen. Dette kan eksempelvis være energikravene.
Vurderer kommunen, at anvendelsesændringen ikke er væsentlig, så vil anvendelsesændringen ikke være omfattet af kravet om byggetilladelse.
Hvis huset har ændret status af flere omgange, eksempelvis fra helårsbeboelse, til sommerhusbeboelse og tilbage til helårsbeboelse vil det være kommunen, som i den konkrete sag, vurderer, hvorvidt det er en væsentlig anvendelsesændring, der har relevans for bygningsreglementets krav.
Med venlig hilsen
Berit Ipsen Hansen
Kontorchef
Bæredygtighed
Center for byggeri
